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コモエスタ36・5~お家のよもやま話~

不動産運用の話をしたいと思います!(あえて不動産投資とはいいません)

   2020/09/10

■今日のムード歌謡 一曲: ブルームーン・ヨコハマ(森本英世 デュエット青山ともこ)
1986年(昭和61年)発売の曲。
おそらく森本英世の唯一?!と思われるデュエット曲ではなかろうかと…思っています。
森本英世さんといえば、ハッピーアンドブルーのボーカルで有名ですが、この曲は「それなりに…MAMBO!!」というコミカルなデュエット曲のB面に収録されている曲なのです。
デュエットの二人とも、めっちゃ上手くてセクシー感満載なのに歌って難しいですよね。売れなかった!
そんな曲って結構あります。タイミングなのか何なのか?
近いうちにA面の「それなりに…MAMBO!!」もご紹介したいと思っています。

 


さて、本題!今日はリスナーさんからの投稿がありませんでしたので…
不動産運用の話をしたいと思います!(あえて不動産投資とはいいません)

●なぜ今、不動産運用なのか?
金融商品と違って、ゼロにはならない資産に魅力があります。
特に『ワンルーム』の不動産運用では現在新築物件の供給がないと思われます。しかし、学生や独身者はワンルームマンションの賃貸を探しています。要するに、需要は多いということになります。
安価で気軽に住むことができるワンルームはいわば「鉄板」といえます。
そこで、運用する方に物件選びのポイントを説明します。

(1)街中物件を探せ!
ワンルームを探す学生や独身者は利便性のよい場所を求める傾向がありますから、何駅も離れた駅前物件より、市内中心部で自転車利用できる場所は選ばれる確率が高いといえます。
だからこそ、街中物件を探すことをオススメします。

(2)収益物件だけに利回りを確認しろ!
収益物件として出している物件広告を見ると「利回り○%」と書いていることが多いです。これは、年間でどのぐらいの利回りが生まれるかを示しています。
この利回り、“表面利回り"か“実質利回り"どちらで計算されているかを必ず確認することが重要です。
表面利回りの場合、年間家賃の総額を物件価格で単純に割り算して出したものです。つまり、固定資産税や管理費、修繕積立金を除いていますから、利回りが高いように見えます。
一方、実質利回りでは固定でかかるものを加味して計算していますから、利回りは低くなります。
要するに、高額の修繕積立金などの設定がある物件では著しく利回りが低くなります。これでは折角の不動産運用のメリットが失われます。必ず、実質利回りを確認するようにしてください。

(3)居住中物件は買った時点から収入を得られる!
初めての不動産運用に安定感を求めるなら『居住中』物件(一般にはオーナーチェンジ物件)を選ぶのもよいでしょう。すでに入居して家賃収入が発生している物件ですから、購入と同時に収益が生まれます。
一方、空室物件の場合は、新たに入居者を入れて初めて収入が得られますので、収益までに時間がかかります。
一般に、居住中物件の方がすぐに収益がでるため物件価格が高いことが多いです。
また、居住中物件は購入時に内覧が難しいことが多く室内状況がわからないことが多いです。ただし、居住者からクレーム等がでていなければ設備的な問題はその時点ではないと判断もできるかもしれません。

(4)一度自分自身で住んでみるのもよい!
最近の若い女性のオーナーは購入して自分自身で短期間住んで「セカンドハウス的」に楽しむ方もいらっしゃいます。実際に住んで気になる点を改善(リフォームなど)して家賃設定を高めにして賃貸することもあります。自分のライフスタイルや地域の情報を収集するのにも役立つかもしれません。

“不動産運用"は楽しみながら『ローリスク・ミドルリターン』の資産運用といえます。光陽商事では、豊富な経験とノウハウから『不動産運用』の楽しみ方をご提案できますので、お気軽にお問合せください。

 

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